Mietzinsminderung eines Gastgewerbes wegen Lockdown

Grundsätzliche Rechtslage:

Gemäß § 1104 ABGB ist für ein Bestandobjekt kein Mietzins zu entrichten, wenn es, wegen außerordentlicher Zufälle, wie beispielsweise einer „Seuche“, nicht benutzt werden kann. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshof handelt es sich bei der COVID-19 Pandemie um eine solche Seuche. Die Mietzinsminderung ist auch wirksam, wenn die Unbenutzbarkeit erst aus einer damit zusammenhängenden behördlichen Anordnung, wie dem Betretungsverbot bei einem Lockdown, folgt.

Ob das Bestandobjekt wirklich unbenützbar war, ergibt sich aus dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck. Ist aus der Vereinbarung allerdings eine zumindest teilweise Nutzbarkeit herzuleiten, so kommt bloß eine anteilige Mietzinsminderung gemäß § 1105 ABGB in Betracht.

Entscheidung des OGH:

In einer jüngeren Entscheidung, vom 25.1.2022, befasste sich der OGH mit der Mietzinsminderung eines Bestandobjekts, das zum Ausüben eines Gastgewerbes genutzt wurde. Der Bestandnehmer hatte in der Zeit des zweiten Lockdowns von November 2020 bis Jänner 2021 keinen Mietzins gezahlt. In diesem Zeitraum bestand auch ein behördliches Betretungsverbot von Gaststätten. Der Bestandgeber hingegen forderte die Zahlung des Mietzinses, da in diesen Monaten das Abholen und Liefern von Speisen und Getränken möglich war.

In diesem Fall war im Mietvertrag der Verwendungszweck „Gastwirtschaft“ festgelegt. Das Gericht befand, dass dieser Verwendungszweck alles umfasst, zu dem der Gastgewerbetreibende nach der Gewerbeordnung berechtigt ist. Das beinhaltet daher auch der Gassenverkauf, sowie die Lieferung von Speisen und Getränken.

Da es dem Bestandnehmer somit objektiv möglich war, ein Lieferservice und Take-Away zu betreiben, war das Bestandobjekt zumindest teilweise brauchbar. Die Zahlung des Mietzinses fällt somit nicht zur Gänze aus. In diesem Fall der Mietzinsminderung eines Gastgewerbes kann die Reduktion somit nur anteilig geltend gemacht werden.

Anders ist es, wenn der Bestandnehmer beweisen kann, dass die Einführung eines Liefer- und Abholservice unzumutbar wäre. Dies ist dann der Fall, wenn, etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises, mit einem Verlustgeschäft zu rechnen wäre. Somit wäre die Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts wieder gegeben, was ein Ausbleiben der Mietzinszahlung rechtfertigen würde.

Der Volltext der Entscheidung ist unter diesem Link nachzulesen: OGH 25.1.2022, 8 Ob 131/21d

Update 24.5.2022:

In einer neuen Entscheidung des OGH wurde die Mietzinsminderung eines Kaffeegeschäfts, das während der Lockdowns keinen Umsatz erzielte, auf zwei Drittel festgelegt. Ein Teil des Geschäftslokals war in dieser Zeit als Lager und Büro, auch im Rahmen der Online Verkäufe des größeren Filialnetzes, dienlich. Somit war eine Teilnutzbarkeit des Geschäftslokals gegeben, weshalb das Gericht keine vollstände Mietzinsminderung gewährte.

Bei einer ähnlichen OGH-Entscheidung zu einem Sonnenstudio, wurde eine volle Mietzinsminderung gewährt. Hier unser Artikel dazu: Mietzinsminderung eines Geschäftslokals auf Grund von COVID-19 – Greindl & Köck Rechtsanwälte (greindlkoeck.at)