Greindl & Köck

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Die Kündigung einer Geschäftsräumlichkeit wegen mangelnder Verwendung

Gemäß § 30 Abs 2 Z 7 Mietrechtsgesetz (MRG) kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn Geschäftsräumlichkeiten nicht zu der vertraglich vereinbarten, oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung, regelmäßig verwendet werden.

Dabei ist die Prüfung der Gleichwertigkeit einer anderen Tätigkeit und der Regelmäßigkeit der Verwendung im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.

Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes wird eine Geschäftsräumlichkeit grundsätzlich dann regelmäßig verwendet, wenn sie während eines beachtlichen Zeitraums pro Jahr oder während mehrerer Tage pro Woche genutzt wird. Wenn beispielsweise eine Büroräumlichkeit nur gelegentlich und kaum einmal pro Woche, für Gespräche, die Beantwortung von E-Mails und Ähnlichem genutzt wird, dann ist die regelmäßige Verwendung wohl zu verneinen. Mit dieser Begründung könnte der Vermieter dann den Mietvertrag kündigen.

In einem aktuellen Urteil hat nun der OGH zu einem Fall entschieden, in dem eine Räumlichkeit zur Nutzung als Ordination vermietet wurde. Der mietende Arzt verwendete sie auch zu diesem Zweck, reduzierte aber im Laufe der Zeit seine ärztliche Tätigkeit um 80%, auf bloß zwei Stunden pro Woche. Die Ordination wurde zwar mit Regelmäßigkeit verwendet, allerdings argumentierte das Höchstgericht, dass es auch auf die Intensität der geschäftlichen Nutzung ankommt. Eine nur mehr sehr selten ausgeübte geschäftliche Tätigkeit stellt daher, auch bei regelmäßiger Verwendung, einen Kündigungsgrund in diesem Sinne dar.